Výzvy pro nájemce při hledání nových průmyslových prostor

Trh průmyslových nemovitostí v České republice vlně koronaviru odolal a zdá se, že sklady se během posledního roku ukázaly oproti jiným odvětvím komerčních nemovitostí silnější a odolnější. Přesto však došlo ke změnám a urychlení procesů, na které bychom jinak čekali roky. Zeptali jsme se Roberta Sgariboldiho, vedoucího oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY, s jakými výzvami se dnes nejčastěji potýkají nájemci při hledání optimálních průmyslových prostor, jak tyto problémy nejlépe řešit a zda pandemie ovlivnila požadavky klientů.

Jakým výzvám čelí nájemní trh průmyslových nemovitostí v aktuálním období?

Poptávka pronájmů je v klíčových regionech České republiky nadále velice silná, zatímco nové volné prostory nebo nově povolené projekty pro budoucí výstavbu se nachází ve stále větší vzdálenostech od městských center. Je to částečně předpokládaný a pochopitelný trend, který byl predikován již dříve a odpovídá vývoji v ostatních vyspělých ekonomikách. Situace v období pandemie skokově posílila prodej přes internet, a tak většina velkých online prodejců okamžitě reagovala pronájmem skladových kapacit. Především pak v okolí Prahy, kde ceny pronájmů za m² díky vysoké poptávce meziročně vzrostly o více než 30 %.

Zájemců o stejný prostor, a to nejen v Praze ale i Brně nebo v okolí Plzně, je v jeden okamžik většinou několik. Uzavření nájemní smlouvy tak mnohdy připomíná adrenalinový závod plný napětí a zvratů. Paralelně s dysbalancí mezí nabídkou a poptávkou na nájemním trhu se stále častěji objevuje nárůst cen stavebních prací i materiálu. Na trhu je díky přepravní krizi nedostatek oceli, polystyrenu i dalších stavebních prvků. Dodavatelé proto zvedají ceny staveb, a to se samozřejmě promítá do cen pronájmů a v některých případech i do časové dostupnosti dodání stavby.

Jak tedy lze tyto překážky překonat?

Našim klientům z řad nájemců radíme připravovat projekty dříve dopředu, než tomu bylo v minulých obdobích (optimálně okolo 18 měsíců předem) a hlavně rozhodnost v tom, co chtějí. Pokud najdou vhodnou nemovitost, potom místo klasického více kolového vyjednávání o ceně, začít jednat o smlouvě a směřovat transakci k podpisu. Přílišná cenová „optimalizace“ mnohdy vede k tomu, že pronajímatel často v mezidobí najde nájemce, který je ochoten smlouvu rychle podepsat za nabídnuté podmínky. Transakce se pak vrací o několik kroků zpět opětovným hledáním možností, které však v danou dobu už nemusí být pro daného nájemce vhodné.

Klientům poskytujeme nezávislé poradenství a v konkrétních lokalitách je pravidelně informujeme o vývoji trhu. Většinou se nám tak daří se těmto situacím vyhnout, ale v okolí Prahy nebo Brna je situace opravdu kritická a přetlak poptávky činí z trhu velmi dynamické prostředí.

Jak se trh vyvíjí s ohledem na ceny pronájmů?

Jak jsme zmiňovali už v našem reportu za první čtvrtletí tohoto roku, cenový růst v okolí Prahy a Brna nabral na tempu. V některých lokalitách však stagnoval a například na Ostravsku, kde pozorujeme naopak přebytek nabídky, ceny mírně poklesly. Cenový rozdíl pronájmu mezi žádanou lokalitou a lokalitou s přetlakem nabídky tak v některých případech přesahuje i 100 %.

Jaké další faktory nájemci zohledňují při výběru lokality a změnilo se na nich něco díky pandemii?

V tomto ohledu pandemie novinky nepřinesla. Pro klienty je stále zásadní lokalita, design skladu, dostupnost pracovní síly a dopravní napojení a samozřejmě i cena samotného pronájmu. Nadále ale vládne s předstihem lokalita daleko před ostatními faktory. Nájemci jsou mnohdy díky úzkému výběru v žádaných lokalitách ochotni činit u ostatních faktorů nejeden kompromis.

Můžeme v tomto směru očekávat příchod nových trendů?

Kromě probíhající digitalizace a modernizace procesů v samotném realitním prostředí očekáváme návrat tzv. reverzních aukcí skladů, jako tomu bylo na vrcholu konjunktury před globální hospodářskou krizí. Reverzní aukcí v našem prostředí myslíme situace, kdy místo toho, abychom s nájemcem tendrovali několik konkurenčních developerských projektů proti sobě pro jeho finální výběr, tendr vypisuje pronajímatel na konkrétní budovu a nájemní smlouvu uzavírá s nájemcem, který nabídne nejvyšší cenu (reference www.warehousebid.cz).